La plusvalía como motor de desarrollo municipal

¿Qué es la plusvalía? Es el mayor valor que adquieren los lotes o terrenos de los particulares por acciones o actuaciones municipales.

La Ley 388/97, ley de ordenamiento territorial, ordenó a todos los municipios del país elaborar un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y en el capítulo IX de la misma ordenó calcular y cobrar la Participación en la Plusvalía. En el artículo 82 de la Constitución Política se indica que las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Es decir, es un derecho constitucional y se desarrolla con la Ley 388/97.

¿Qué ha pasado con la plusvalía en Colombia en estos últimos 25 años? No ha sido ni calculada ni cobrada por las entidades públicas, es decir, los municipios, y ha sido capturada por el sector privado y por las autoridades municipales corruptas.

En el año 2011, Acuerdo municipal 008, el municipio de La Ceja pasó 1.500.000 metros cuadrados de rural a expansión urbana y este Acuerdo condonó la plusvalía, la valorización y las cesiones urbanísticas. Esta condonación beneficiaba a cuatro o cinco dueños de las tierras y esquilmaba al municipio en $100.000 millones. La comunidad se movilizó y por medio de un Cabildo Abierto se echó para atrás este corrupto acuerdo.

En el 2011 el municipio de Rionegro ordenó calcular la plusvalía, la cual ascendió a $400.000 millones. Posteriormente el alcalde de turno, por presión de los constructores, ordenó a la Lonja de Medellín un nuevo estudio el cual dio como resultado cero plusvalía.

En el 2014 el municipio de Envigado ordenó a la Lonja de Medellín calcular la plusvalía, la cual dio un valor asombroso de $3 billones. El alcalde y su grupo en una maniobra totalmente desconocida a nivel de corrupción de las manos blancas, ordenó la inscripción en la oficina de Registro de Envigado y al mes canceló esta inscripción. ¡Se robaron $3 billones de pesos! ¡Y nadie se dio cuenta! ¿Sí Envigado generó 3 billones a cuánto asciende la plusvalía en todo el país?

En el municipio de Mosquera, 2007, la nación entera conoció, que a través del Conpes 3535 del 18/07/2008, firmado por el presidente de turno, Álvaro Uribe Vélez, y su ministro de Hacienda, Óscar Iván Zuluaga, pasaron un suelo de rural a expansión urbana (Zona Franca) y beneficiaron a los hijos del presidente. ¡Tenían que pagar $40.000 millones por plusvalía y cancelaron $50 millones!

Si sumamos los cuatro casos anteriores vemos que la plusvalía no cobrada asciende a $3,5 billones.

La cifra de más o menos $3,5 billones, en cuatro municipios, es absolutamente asombrosa, pero debemos enlazarla a otra cifra que sale del Conpes que autoriza el Incremento Catastral Anual en todo el país.

Según el Conpes 4066/21 en el país hay 17.889.809 inmuebles registrados (13.238.532 urbanos y 4.651.350 rurales), este Conpes autorizó un incremento del 3% a todos los catastros municipales, este incremento asciende a $169.792 millones. Pero la cifra más importante que se debe resaltar de esta información es que el recaudo por impuesto Predial Unificado (IPU) es de $5.829.519 millones ($5,83 billones), que sumados a $1,2 billones de Bogotá nos dan que el total a cobrar del país es de $7 billones, por el año 2022. En otras palabras, cuatro municipios generan en plusvalía el 50% del predial nacional.

Aquí se origina una importantísima discusión teórica y práctica sobre la relevancia absoluta de este impuesto municipal.

La Ley 388/97 determina única y exclusivamente cuatro hechos generadores de plusvalía.

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano. (Volteo de tierras).

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

4. Ejecución de obras públicas.

Si los municipios capturan la plusvalía ordenada en la 388/97 y la dirigen a los 7 objetivos que ordena la ley, estamos ante una revolución sin precedentes en Colombia.

Los siete destinos son los siguientes: 1. Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social. 2. Construcción o mejoramiento de infraestructura vial, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales… 3. Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y expansión y recuperación de los centros de equipamiento que conforman la red del espacio público urbano. 4. Financiamiento de infraestructura vial y de sistema de transporte masivo de interés general. 5. Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación urbana u otros proyectos que se desarrollan a través de unidades de actuación urbanística. 6. Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles, para programas de renovación urbana. 7. Fomento de la creación cultural y al mantenimiento del patrimonio cultural del municipio o distrito… o restauración de bienes inmuebles catalogados como patrimonio cultural…

Este es un impuesto municipal que no tiene que ser compartido ni informado al Departamento o la Nación. Debe ser reinvertido en el propio municipio coadyuvando a mejorar la economía municipal en todos los niveles: mano de obra calificada de ingenieros, arquitectos, urbanistas, avaluadores, mano de obra no calificada de obreros de la construcción, reactivación del comercio de materiales de construcción, transporte y otros. Y fortalecimiento de las finanzas municipales.

La Ley 388/97 trae otra bondad: la plusvalía puede ser titularizada, es decir, las administraciones municipales pueden emitir títulos equivalentes al cálculo y estimación de la plusvalía y anticipar la utilización de estos dineros para el beneficio común. Esta actividad financiera permite romper el monopolio de los dos o tres grandes bancos que concentran las actividades mercantiles y de préstamos a nivel nacional y beneficiaría a las pequeñas entidades financieras municipales, en especial a las pequeñas cooperativas de ahorro y crédito.

Las super ventajas del cálculo y cobro de la plusvalía a nivel nacional las podemos resumir así: Quitarles este ponqué a los corruptos: anticorrupción real. Actualizar todos los POT del país; más del 50% de los municipios vienen trabajando con los POT del año 2001. Actualizar la base catastral municipal y poner a funcionar el catastro multipropósito el cual nos permite generar insumos para la planificación municipal. Capturar el 50% de la renta de la tierra a nivel nacional y dirigirla a inversión social.